Der BDL hat in seiner Pressemitteilung vom 24.10.2014 etwas veröffentlicht, was ich nur unterstützen kann. Insbesondere in Zeiten, wo viele einer Anlage in Kapitalvermögen nicht trauen und sich lieber Immobilienvermögen anschaffen.

Worum geht es?

Erwirbt jemand eine Immobile, um sie privat zu vermieten und renoviert das Objekt umfassend, kann er die Erhaltungsaufwendungen regelmäßig als Werbungskosten entweder im Jahr der Verausgabung oder gleichmäßig verteilt auf die nächsten zwei bis fünf Jahre von der Steuer absetzen. Unter Erhaltungsaufwendungen versteht man Ausgaben, die notwendig sind, um vorhandene Teile, Einrichtungen und Anlagen zu erneuern.

Hierzu führt der BDL aus:

Unter dem Stichwort „anschaffungsnaher Aufwand“ verbergen sich zwei einkommensteuerliche Probleme, mit denen sich der Erwerber auseinandersetzen muss: Überschreiten die Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Objektes ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie als anschaffungsnahe Herstellkosten des Gebäudes behandelt mit der Folge, dass nur 2% als AfA pro Jahr steuerlich berücksichtigt werden. Die Drei-Jahresfrist beginnt mit Datum des Eigentumsüberganges, also mit dem Datum, das im Kaufvertrag als „Übergang von Nutzen und Lasten“ bezeichnet wird. Umfasst sind alle innerhalb der Frist erbrachten Leistungen, unabhängig davon, ob sie sich schon bezahlt wurden.“

1. Problem (Anschaffungspreis des Gebäudes)
Als Basis gilt der Anschaffungspreis des Gebäudes. Der für das Objekt einheitliche Kaufpreis ist in Anschaffungskosten des Grundstücks und des Gebäudes nach den Verkehrswerten von Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Ermittelt das Finanzamt einen niedrigeren Wert für das Gebäude als der Steuerpflichtige, kann das Ziel, sofort abzugsfähige Werbungskosten zu erreichen, verfehlt werden.

2. Problem (Herstellungskosten, die den Gebrauchswert erhöhen)
Unstreitig sind Aufwendungen für die Erweiterung der nutzbaren Fläche (Anbau, Aufstockung) einschließlich der Substanzvermehrung (was bislang nicht vorhanden war wie zum Beispiel Einbau eines Kachelofens, einer Treppe, einer Alarmanlage, Anbau eines Balkons) direkt Herstellkosten. Sie werden nicht in die Berechnung des anschaffungsnahen Aufwandes einbezogen.

Anders verhält es sich bei Aufwendungen, die den Standard des Gebäudes (den Gebrauchswert) in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster deutlich verbessern. Der Gebrauchswert einer Immobilie wird gesteigert, wenn innerhalb von fünf Jahren in drei dieser Bereiche, bei Erweiterungen in zwei Bereichen die Funktionen deutlich erweitert werden.

Beispiele:

1. Einbau einer witterungsgeführten mit Thermostaten ausgestatteten Zentralheizung, die erstmals das ganze Gebäude mit Warmwasser versorgt,
2. Einbau eines neuen Bades mit vermehrten Funktionen wie barrierefreie Dusche, Eckwanne mit Whirlpool, Bidet und Pissoir,
3. Einbau einer Elektroanlage, deren Kapazität durch einen stärkeren Sicherungskasten und durch dreiphasige anstelle zweiphasiger Leitungen maßgeblich gesteigert wird,
4. Ersatz der einfach verglasten Fenster durch wärmegedämmte Fenster.

Obwohl diese Aufwendungen als Herstellkosten gelten, werden sie in die Berechnung der 15%-Grenze einbezogen. Erhaltungsaufwendungen, die für sich allein die 15%-Grenze nicht übersteigen, sondern erst zusammen mit Ausgaben, die den Standard verbessern, werden dadurch zu Herstellkosten umqualifiziert. Zu Erhaltungsaufwendungen, die also den Standard nicht steigern, rechnen z.B. die Erneuerung von Dach und Fußböden, Dämm-Maßnahmen, Austausch von Türen, Einbau einer solarthermischen Anlage zur Heizungsunterstützung, der Austausch alter Heizkörper, des alten Brenners, der alten Einrichtungen und Fliesen im Bad, von alten Steckdosen, Elektroleitungen, Steckdosen und Lichtschaltern, des alten Sicherungskasten.

TIPP: Hierzu läuft ein beim BFH ein Revisionsverfahren IX R 25/14 . Zur Entscheidung steht an, ob solche Ausgaben, die den Standard des Gebäudes anheben und daher von vornherein als Herstellkosten zu klassifizieren sind, in die 15%-Grenze einbezogen werden dürfen oder nicht. Wenn reine Erhaltungsaufwendungen erst zusammen mit Maßnahmen zur Verbesserung des Standards die 15%-Grenze übersteigen, sollten Betroffene Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen und mit Hinweis auf die obige Revision die Zwangsruhe des Verfahrens beantragen (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO).“

Ein sehr häufig in der Praxis vorkommender Fall:

Sie kaufen 2012 ein Haus mit Baujahr 1960 für Vermietungszwecke. Damit Sie vernünftig vermieten können, müssen Sie renovieren. Nunmehr stellt sich die Frage: Sind die Renovierungskosten voll absetzbar oder sind sie den Herstellungskosten zuzurechnen und damit auf 50 Jahre mit 2 % abzuschreiben?

FG Köln hat am 26.01.2012 (10 K 235/10) entschieden:

Herstellungskosten liegen vor, wenn Baumaßnahmen bei mindestens drei der Kern-Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) jeweils zu einer Standarderhöhung geführt haben. Für den dabei erforderlichen Vergleich des „ursprünglichen“ Zustands mit dem „neuen“ Zustand ist auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht das Baujahr abzustellen 

Beispiel: 1960 waren Fenster mit Holzumrahmung normaler mittlerer Standard, die Elektroleitung auf der Wand liegend normaler mittlerer Standard, der WC-Spülkasten an der Wand hängend, bzw. ein Kohleofen als Etagenheizung normaler mittlerer Standard.

Ihre Renovierungsmaßnahmen 2012 bringen den mittleren Standard des Jahres 1960 auf einen mittleren Standard 2012. Nach bisheriger Betrachtungsweise läge keine Erhöhung des Standards vor und damit wäre die volle sofortige Absetzbarkeit möglich.

Aber: Das Finanzgericht sieht dies anders. Maßgebend ist der Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt des Erwerbs, also 2012. Der Zustand wäre nach heutigen Maßstäben einfacher Standard. Mit der Renovierung auf heutigen mittleren Standard würden Sie mindestens drei der vier Kernbereich standardmäßig erhöhen. Damit liegen Herstellungskosten vor mit der Folge Erhöhung des Abschreibungsvolumens und Auflösung der Renovierungskosten mit 2 % über 50 Jahre hinweg.

Empfehlung: Wenn es möglich ist, renovieren Sie in Etappen. So über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Dann haben Sie eine Chance alles als Renovierungsaufwand absetzen zu können.